冷库总容量已达2.63亿立方米，但租金低位运行正挤压企业利润空间，行业从规模竞争转向效率竞争。

今年前三季度，全国冷库总容量达到2.63亿立方米，同比增长7.35%，但冷库项目资金投入却同比下降1.72%。这一反差鲜明的数据，揭示出冷库行业正从过去的野蛮生长进入理性调整的新阶段。

在各级政府规划引导与市场需求带动的双重作用下，我国冷库规模持续扩容，仅第三季度就新增容量253.59万立方米。然而，在冷库去存量化的大背景下，冷库建设逐渐趋于理性，冷库容量增速放缓。

01 行业现状：需求稳步增长，冷链物流蓬勃发展

冷库作为冷链物流的核心基础设施，在食品、医药等行业中发挥着关键作用。

2025年前三季度，我国食品冷链物流业务总需求量达3.093亿吨，同比增长4.49%。仅第三季度，食品冷链物流业务总需求量就达1.173亿吨，同比增长4.72%，增速较二季度加快0.16个百分点。

市场需求持续释放，生鲜电商表现尤为亮眼，三季度销量同比增幅达15%，果蔬类商品成为增长主力。

从收入来看，三季度食品冷链物流服务企业总收入为1449.7亿元，同比增长3.92%。前三季度总收入突破4249.1亿元，同比增长3.85%，显示行业整体营收规模稳定扩张。

02 基础建设：冷库扩容理性化，区域发展不均衡

截至2025年第三季度，全国冷库总容量达2.63亿立方米，同比增长7.35%。尽管整体规模保持增长，但增速较往年有所放缓。

当前冷库行业发展呈现明显的区域差异。从区域分布来看，华东、华中及华北地区的冷库库容容量较大。

其中，华东地区的冷库库容容量尤为突出，占比达到39%；其次，华中地区占比达到15%左右。

东部沿海地区和一线城市因经济发达，市场需求旺盛，冷库建设密度大。相比之下，中西部地区及农村地区冷库建设相对滞后。

但随着“乡村振兴”战略的推进及生鲜电商下沉，中西部正成为冷库投资的新热点。

03 技术革新：智能化与绿色化成为主流

冷库行业正从“规模扩张”转向“质量效益”，具备全链路服务能力的企业将占据主导地位。

智能化技术在冷库中的应用日益广泛。通过引入智能化管理系统，冷库可实现实时监控、自动调节、远程控制等功能，大大提高了运营效率和安全性。

智能温控系统通过传感器实时监测温湿度，误差可控制在±0.5℃内。

绿色环保成为行业转型的重要方向。采用节能型压缩机组、光伏供电、地源热泵等技术的绿色冷库逐渐成为主流。

这些技术创新不仅响应了“双碳”目标，也为企业带来了长期成本优势。

按冷库温区分布，主要分为冷冻库（-18°C以下）、冷藏库（0-10°C）、恒温库。冷冻库占比高达70%，是冷库的主要温区，主要用于存储冷冻食品；冷藏库占比约25%，主要用于存储生鲜及短保物品。

04 市场挑战：租金低迷与利润压力并存

尽管行业前景广阔，冷库企业在经营中仍面临多重挑战。

当前冷链基础设施供需关系趋于平衡，冷库租金水平低位运行，部分企业利润空间受到挤压。

这一现象反映了行业从粗放式扩张向精细化运营的转型趋势。

据链库平台数据显示，前三季度冷库求租量为2294.10万立方米，出租量为3533.94万立方米。多数城市冷库空置率持续小幅下降，租金价格呈现窄幅震荡态势。

此外，供应链协同能力待提升也是行业面临的挑战之一。冷库作为冷链物流的节点，其效率依赖于运输、配送等环节的衔接。

部分企业通过整合上下游资源，构建“产地仓—销地仓—前置仓”三级网络，实现了商品从田间到餐桌的全程冷链覆盖，有效降低了流通损耗。

05 运输装备：新能源冷藏车爆发式增长

在运输环节，冷藏车市场呈现显著技术革新。三季度冷藏车销量为23251辆，同比增长41.40%。

其中新能源冷藏车销量为10024辆，同比激增125.05%。

政策补贴与路权开放的双重红利推动新能源车型加速渗透。在各地政策的持续补贴支持以及路权开放的驱动下，四季度新能源冷藏车渗透率预计提升至四成左右。

新能源冷藏车的爆发式增长，折射出冷链技术与市场需求的深度耦合。一方面，城配需求的旺盛推动轻量化、高能效冷藏车成为市场主流；

另一方面，政府对新能源车辆的补贴及路权政策（如限行豁免）显著降低了企业运营成本。

06 未来趋势：行业迈向高质量发展新阶段

未来，冷库行业将呈现多种发展趋势。

企业并购重组加速。一方面，小型冷库企业存在资金、技术瓶颈，大型企业可通过并购整合资源，扩大规模、提升技术实力。

另一方面，行业集中度提升是趋势，大型企业并购重组可优化市场格局，提高行业竞争力。

技术标准与人才建设日益重要。目前，冷库智能化改造缺乏统一标准，设备兼容性与数据互通性不足；

行业对制冷技术、智能运维等专业人才的需求激增，但高校相关专业设置滞后。

服务模式创新成为破局关键。企业需优化运营模式，通过“仓储+增值服务”（如冷链加工、包装定制）提升收入来源，同时加强客户合作粘性，稳定长期订单。

未来，随着消费升级的深化与产业链的整合，冷库行业将进入“质量竞争”时代，企业需在服务差异化、运营精细化、技术前沿化上寻找突破口。

随着前三季度冷库项目资金投入的同比下降，冷库行业已告别盲目扩张的时代，转向精细化运营。

那些能够快速拥抱技术创新、优化运营效率、提供差异化服务的企业，将在这一轮行业调整中占据优势，迎来新的发展机遇。